业内人士表示，由于商业地产2009年前景不明，并且已有大量保险资金“曲线”投资先例，未来政策开闸后仍有比例限制，因此实质利好有待观察。

    提高资金运用效率

    国外统计资料显示，只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时，其经营才能进入良性发展轨道。而我国除了2007年因资本市场大牛市创造出12%的历史新高外，平均投资收益只有4%左右，投资渠道的限制无疑是原因之一。

    据查，国外保险公司的房地产投资主要有两类，一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资；另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括：投资于REITs，购买抵押贷款证券化类产品(如MBS、CMBS等)，以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。

    业内人士指出，以委托方式投资经营性物业不仅符合保险公司自身的业务经营特点，在安全性和收益性上也充分体现了保险资金的投资特性。“由于租金走势向好，经营性物业就像‘蓄水池’，可以带来比较长期和稳定的收益。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

    “曲线”投资阳光化

    事实上，我国保险资金“曲线”涉足物业性地产已是公开的秘密，通过特批形式，中国人寿、平安保险、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验，仅金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。

    受限于之前的政策，保险资金通常采用两种“曲线”进入方式，一种是以自用名义购买写字楼变相投资，一种是通过集团旗下信托、资产管理公司变相投资房地产。

    据统计，包括中国人寿、太平洋保险、中国平安等在内的保险机构从2006年起就陆续以直接或间接方式购入土地或写字楼。以2008年的交易为例，4月中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦，8月中国平安以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分。中国平安2007年年报显示，2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元。

    因此，多位业内专家表示，监管部门对险资投资不动产“放行”的最大意义在于政策突破，让其阳光化。

    抄底商业地产利弊

    很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%至10%之间。而保监会有统计显示，截至去年年末，全国保险资金运用余额为3.2万亿元。如果以这个比例计算，就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿元，甚至达到2000亿元。

    “不过，不要对保险资金开闸房地产投资感到特别乐观。”中央财经大学保险系教授郝演苏说，“保险资产可动用的估计有2.5万亿元，而保监会允许投资不动产的最大上限是10%，分给全国120家保险公司，小公司分得额度更少，对其而言没有什么意义。”

    但是，开展这方面的投资风险仍需谨慎防范。在经营方面，保险公司承担了物业的经营、管理权，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，由此加大了保险公司经营物业的压力；在市场风险方面，物业经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，保险公司在这方面的经验欠缺很大；在专业队伍方面，保险公司面临的就是人才困境，如果不能组建一支成熟的有实操经验的管理团队，一旦经营出现严重偏差和失误，保险公司将难以承受。

    世邦魏理仕也指出，由于供应量急增，2009年市场平均租金将下降，市场空置率将有所上升。高力国际最新报告显示，考虑到2009年新增供应量的逐渐增加，空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平，创五年内历史新高。

    有业内人士指出，2009年，商业地产的租金将进入一个阶段性低谷。不过不排除商业地产的低谷正是保险资金抄底良机的可能性。但业内人士判断，投资房地产应该不会在短时间“开闸”。一方面，虽然保险法修订草案的通过已无悬念，但草案中仅有原则性规定，还没有具体的配套规定，后续还要保监会出台相应的细则；另一方面，房地产市场目前处于敏感时期，保监会将从控制风险的角度适度放缓保险资金投资房地产的节奏，同时保险公司不熟悉房地产市场，涉足房地产市场也将慎之又慎。