银行要求借款人购买房贷险，肯定是因为房贷险对银行有利。虽然借款人是房贷险的被保险人，但房贷险的出发点，主要是保障银行的利益。那么，银行究竟从房贷险获得了什么呢？

　　我们先看银行发放购房抵押贷款的流程和法律关系，分析银行存在的风险，再看房贷险是否覆盖了这些风险。

　　银行发放购房抵押贷款的基本流程是：购房人自行筹措首付款（占购房款的20％、30％等），购房款的其余部分向银行申请贷款，银行同意后发放贷款，购房人（借款人）购买房屋，取得所购房屋的所有权，此后，借款人在若干年内每月偿还贷款本息，一般每月还款金额相等，在贷款本息偿还完毕之前，要把房屋抵押给银行。

　　银行与购房人的法律关系是：就贷款关系而言，银行是债权人，购房人（即借款人）是债务人，借款人有义务在约定的年限内每月向银行偿还贷款本息；就抵押关系而言，购房人（即借款人）是抵押人，所购房屋是抵押物，银行是抵押权人，在抵押期内，房屋的所有权仍归购房人，房屋由购房人占有、居住，但不经银行同意，不能买卖、转让或设置其他权利。如果购房人不履行偿还贷款本息的义务，银行有权拍卖抵押房屋，从所得价款中优先受偿。

　　银行发放购房抵押贷款后的风险主要是以下三种。

　　第一，借款人（购房人）信用风险，即借款人不按期偿还贷款的风险，这也是银行最基本的风险。至于借款人不按期偿还贷款的原因，可能是：（1）借款人因意外伤害或疾病死亡、残疾，丧失全部或部分劳动能力，从而丧失收入或收入大幅减少；（2）借款人因失业、下岗、降职、减薪等丧失收入或收入大幅减少；（3）借款人故意逃避债务。

　　实际上，从购房抵押贷款的流程设计和法律关系看，借款人的信用风险，已因抵押权的设置而有效防范。因为，只要借款人不按期偿还贷款，无论何种原因，银行均有权拍卖房屋，从所得价款中优先受偿。但是，拍卖房屋毕竟要经过一定程序，还要发生费用，而且房屋由借款人及其家人占有、居住，收回、拍卖很可能遭遇“执行难”。

　　房贷险对于借款人信用风险，只承保了很小一部分，即借款人因意外伤害造成死亡、残疾，无能力偿还贷款的风险，房贷险承保的这一小部分借款人信用风险，从理论上、法律上看，对银行并无必要，从实际考虑，或有很小作用。

　　第二，抵押物（即房屋）毁损、灭失的风险。包括房屋因灾害事故或质量缺陷而毁损、灭失。抵押的房屋毁损、灭失，银行与借款人之间因贷款形成的债权债务关系并未改变，但抵押权有变化。抵押物灭失，意味着抵押权不复存在，当借款人不履行还款义务时，银行无抵押物可供拍卖，抵押物毁损。意味着抵押权减损，当借款人不履行还款义务时，银行拍卖抵押房屋所得价款可能少于贷款余额，不足以受偿。

　　抵押房屋毁损、灭失的风险，房贷险只承保了一部分，即房屋由于灾害、事故造成的毁损、灭失（地震除外）。在理论上，房贷险承保的这部分风险对银行是有必要的，但从实际考虑，如果房屋质量无缺陷，钢筋水泥结构的房屋框架因灾害、事故（除地震外）毁损、灭失的发生概率很小，所以房贷险承保的这部分风险实际作用不大。

　　至于房屋因质量缺陷造成的毁损、灭失的风险，一般要由房屋开发商投保房屋质量保证保险承保，房贷险无法承保。

　　第三，抵押物（房屋）减值的风险。抵押房屋的市场价值处于变动之中，抵押房屋的市场价值降低时，虽然借款人的还款义务不因之改变，但银行的抵押权减损，当降低到低于贷款本息余额时，如果借款人不履行还款义务，银行拍卖抵押房屋，其债权不能得到全部清偿。假设一套房屋价值100万元，借款人首付20万元，其余80万元向银行贷款，当贷款余额尚有70万元时，该房屋市场价降至50万元，若此时借款人停止偿还贷款，银行拍卖房屋，只能得款50万元，尚有20万元难以收回。

　　抵押房屋减值风险，从保险原理上看，属于不可保风险，房贷险未包括此项保险责任，也不可能设计其他保险产品承保。

　　总之，房贷险承保的风险，虽在理论上对银行降低信贷风险有一定作用，但从实际看作用是很有限的。为什么银行对房贷险兴趣很大呢？原因恐怕是保险公司向银行支付的高额手续费及其他利益。也就是说，银行从代理房贷险业务的所得（从保险代理合同所得），远大于银行从房贷险提供的保障所得（从房贷险合同所得）。