一位60岁老人，由于收入减少、现金不足，生活质量严重下降，将名下价值300万的房产抵押给保险(行情 专区)机构或者银行(行情 专区)，每月领取几千到上万元不等的贷款金。老人身故后，该房产由保险机构或者银行进行处置。

　　这是如今坊间热议的“老年人住房反向抵押养老保险试点”(简称“以房养老”)的模式之一。近日，国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　记者获悉，上海银行目前正在研发相关老年人住房反向抵押产品，建信人寿协作开发。该产品可能设计成固定期限领取、终身领取等多种方式，在老人去世后，可以选择由金融机构出售房产，所得用来偿还贷款本息，也可以不出售房产，由其继承人偿还本息。不过，记者致电上海银行和建信人寿，双方均表示产品仍在研发中，没有细节可以披露。

　　银保合作

　　老年人住房反向抵押金融产品在美国、加拿大等国家已经推广多年，在我国仍是新生事物。

　　记者多方了解获悉，上海银行和建信人手联寿开发的这款产品以上海银行为主导，大体设想是，老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行提供住房反向抵押系列产品组合供借款人选择，保险公司设计年金产品嵌入其中，作为领取方式的选项之一。该产品不仅可能率先实现“终身领取”，在准入门槛上更具有市场性。

　　目前市场上专门的老年人住房反向抵押金融产品并不算多，迄今保险机构尚无一涉足。此前，中信银行(行情 股吧 买卖点)曾试点推出养老按揭产品。由于是试点，这款产品门槛较高，例如要求借款人有两套或以上住房，如果只有一套住房，需要增加一个亲属来作为共同借款人，养老按揭贷款最长期限为10年等。

　　业内人士认为，目前来看，银行和保险合作的模式是比较合理的方式，银行对于房产评估和抵押有经验，而寿险公司更加擅长对人身风险进行精算。

　　原中房集团总裁孟晓苏早在2000年就率先建议寿险业开展反向抵押养老保险。孟晓苏接受本报记者采访时表示，当时保险业对此进行了研讨，但有三大顾虑，一是担心“房屋70年产权”问题、二是担心房价下跌、三是认为中国传统观念仍是将房子传承给子女。

　　孟晓苏认为，现在这些问题都在逐步解决，中国的老龄化也越来越严峻，2007年物权法出台，规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期。“住房反向抵押保险是由老人自愿参与的商业保险，可以做为有效补充，和政府的养老责任不冲突。”

　　多位保险业人士接受记者采访时坦言，住房反向抵押保险已经研究过很多年，一直感觉市场环境不太成熟。一方面潜力很大，一方面又觉得阻力很大。此次国务院推动试点或成为保险公司进入该市场的契机，正在密切关注相关配套政策和细则出台。

　　难题待解

　　清华大学经济管理学院教授、博士生导师陈秉正认为，老年人通过反向抵押提前变现房产，解决部分老年人有房子没有钱的尴尬境地，从合理支配财产和应对未来老龄化问题来看，这种尝试有其合理性，市场的潜在需求也很大。但是在目前的中国，还有很多问题需要解决。

　　“我们曾经对北京800个中老年家庭做过调研，结果显示大部分中老年人理解这样的产品，但问到其本人是否愿意购买或者参与，不少人还是很犹豫。”陈秉正说，有人希望房子留给子女，由子女来养老；也有人担心，未来房屋价格上涨，自己岂不是亏了？

　　多位业界人士认为，住房反向抵押最大的挑战之一在于对房产未来价值的评估，金融机构担心房价下跌，抵押人则担心房价上涨。特别是中国房地产(行情 专区)市场还不成熟、地区间房价差异开始显现的情况下，房产估值显得尤其重要和困难。

　　对此，专家表示，中国应借鉴国际上的成熟模式，引入养老年金保险、资产证券化等风险缓释工具。同时，要鼓励金融机构探索创新，比如，借鉴国外按揭养老的成熟模式，由政府为相关保险提供补贴，对借款人承受不了的偿还额度进行赔偿。

　　一些专家人士认为，产品创新仅依靠一个金融机构或者仅仅依靠金融机构很难解决，例如物权法规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期，但是细则还有待进一步确定。

　　孟晓苏建议，政府应对老年人相应减税或者免税。“老人将房子让渡给保险公司有交易税，美国是按照全国平均房价即13.5万美元免税，这等于给不少老人免税待遇。对于经营此类产品的保险公司也应该减税。”

　　多位专家及业内人士多认为住房反抵押市场需要营造良好的政策和法律环境。

　　“不过，和以前不同，现在保险公司也在努力调结构，寻找新的增长点，住房反抵押保险可能会吸引保险公司等机构更多关注。”陈秉正说。